Горшочек, не вари: с чем связано интенсивное подорожание аренды жилья в Баку? – КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Баку переживает стремительный рост, как ввысь, так и вширь. То тут, то там появляются новые жилые комплексы, в городском пейзаже давно стали доминировать высотные дома. Кажется, что, при желании, туда можно вместить всех бесквартирных и безземельных горожан.

Ан-нет, немало высоток остаются заселенными лишь наполовину, а то и меньше. И правда, не будем лукавить, многие из нас мечтают иметь свою однокомнатную или двухкомнатную квартиру в любом районе столицы, конечно, при наличии развитой инфраструктуры. Главное, чтобы наши желания совпадали с нашими возможностями.

Но, к сожалению, для большинства людей это остается лишь мечтой, так как цены на недвижимость продолжают расти месяц за месяцем. Чтобы накопить необходимое для покупки отдельного жилья количество денег, потребуются десятилетия жизни. Оттого и молодые люди не решаются на создание семьи, поскольку перед ними стоит насущный вопрос - где жить.

Либо, не имея сил противиться большому и светлому чувству, находят временное пристанище и вьют семейное гнездо на съемной квартире. Понятно, что с родителями молодожены делить кухню с санузлом не хотят, а для того, чтобы начать свою семейную жизнь самостоятельно, нужны немалые средства. Статистика прямо свидетельствует, что желающих «окольцеваться» на всю оставшуюся жизнь все меньше и меньше.

Некоторые дотошные читатели, возможно, скажут, что можно арендовать жилье, копить деньги (и кредиты!), взять ипотеку и через некоторое время приобрести собственные квадратные метры. Но мы с трудом представляем себе доходы молодой семьи, которых должно хватить и на аренду квартиры, и на выплату ипотечного кредита одновременно. А также на еду, одежду, коммунальные выплаты, скромные развлечения… 

Как ни исхитряйся, но какие-то статьи расходов нужно будет урезать либо снимать квартиру (дом, комнату) в неблагополучном районе города, а то и вовсе в далеком и тоже неблагополучном поселке. Яркие рекламные баннеры, тем не менее, зазывают в многолетнюю ипотечную историю с различными процентными ставками: 5%, 8%, 10% или 12% на 20-25 лет. С одной стороны, это кажется выгодным, так как вместо арендной платы вы ежемесячно оплачиваете почти свою квартиру. Однако время, отпущенное на реализацию проекта, совсем не гарантирует удачный финал. В том случае, если у будущих владельцев возникнут проблемы, связанные с потерей работы и доходов, либо если один из них скончается, их детям или родственникам придется продолжить начатое. Кроме того, в связи с упомянутыми процентными ставками общая сумма к концу погашения кредитного долга зачастую в два раза превышает первоначальную стоимость квартиры.

Рынок съемного жилья в Баку развит неплохо. Это если говорить о спросе. Снять квартиру можно практически везде. Большой удачей можно считать однокомнатную квартиру на окраине столицы за 150-200 манатов в месяц, за чертой города - так же. Молодые семьи прекрасно осознают, что аренда жилья — это, по сути, деньги на ветер, но боязнь многолетней ипотеки, о которой мы говорили выше, при нестабильном доходе побеждает.

Для студентов и приезжих из других регионов республики ситуация тоже непростая. Одинокий студент вряд ли осилит арендную плату целиком, для этого нужно иметь работу. Поэтому неработающие студенты объединяются и делят требуемую сумму на 4-5 человек. Жители регионов, кстати, поступают аналогично, либо арендуют дачные дома с буржуйками в бакинских поселках.

Vesti.az попытался разобраться в сложившейся ситуации и определить среднюю стоимость арендного жилья в новостройках, в домах советского периода и частных постройках азербайджанской столицы.

Итак, чтобы снять отремонтированную двухкомнатную квартиру с мебелью и самым элементарным техническим наполнением, расположенную в центре города или рядом со станцией метро, ​​требуется довольно приличный доход. Минимальная месячная стоимость аренды начинается от 550 манатов и достигает 2 тысяч. С другой стороны, аренда частного двухкомнатного дома со двором, учитывая мебель, технику и следы прежних квартирантов, обойдется от 200 до 700 манатов в месяц. В данном случае немаловажным фактором является наличие собственного транспортного средства. Проблемы с автобусами, отсутствие станции метро поблизости может рассматриваться как дополнительная возможность снизить плату за проживание.    

Разумеется, нельзя категорично утверждать, что вариантов снять двухкомнатную квартиру в приличном районе с парками, метро, маркетами от 350 до 500 манатов не существует. При удачном стечении обстоятельств и стабильном доходе такой вариант вполне себе может быть реализован. Но это, скорее, исключение.

Для заинтересованных в приобретении собственного жилья все же отметим, что цена ветхого дома или однокомнатной квартиры в новостройке может составлять от 50 до 145 тысяч манатов. Двухкомнатная квартира в старом доме и новостройке - от 72 до 249 тысяч манатов. Конечно, в зависимости от геолокации. 

Покупка же частного дома с двумя комнатами может обойтись от 35 до 190 тысяч манатов, но еще дешевле будет купить однокомнатный частный дом, цена которого колеблется от 12 до 55 тысяч манатов.

Но вернемся к теме аренды. Для того, чтобы осветить интересующие нас аспекты жилищного рынка Баку, Vesti.az связался с экспертом по недвижимости Рамилем Османлы.

- Как летний сезон влияет на формирование цен на съемное жилье?

Обычно в летний сезон, преимущественно с конца июня, на рынке арендного жилья наблюдалось снижение цен. Студенческий контингент возвращался в регионы в связи с окончанием учебного года, в результате чего предложение на рынке арендного жилья превышало спрос, что и влекло за собой снижение цен. Однако такой тенденции не наблюдается уже несколько лет. Все больше ценовых изменений фиксируется после второй декады августа. Одной из главных причин смещения периода снижения цен является снос массивов из 1- и 2-этажных жилых домов в столице, а также старых застроек в рамках градостроительных мероприятий, проводимых в городе.

- Однако за последний год цены и на съемные дачи значительно выросли. С чем это связано?

Да, рост цен на аренду загородных домов тоже наблюдается. По сравнению с зимним сезоном фиксируется рост цен в 2-2,5 раза, а в некоторых районах – и до 3 раз. Исследования последних нескольких лет показали, что спрос на дачные дома, в частности, на рынке аренды, по сравнению с предыдущими периодами продолжает расти, особенно после пандемии COVID-19. В период пандемии, когда поездки людей в регионы и за границу были ограничены или вовсе запрещены, спрос на дачные участки в столице и близлежащих поселках Баку значительно вырос, что привело к резкому росту цен. В целом можно сделать вывод, что этот рост продолжается уже несколько лет и не считается новой тенденцией.

- Есть ли данные относительно роста или снижения спроса на съемное жилье?

Начнем с того, что рост цен на квартиры, относящиеся к среднему ценовому сегменту, обусловлен, повторюсь, сносом дешевых квартир в рамках градостроительных мероприятий, выходом на рынок большого количества новых квартир и ростом стоимости недвижимости в общем. Разумеется, 3-х комнатная квартира, построенная по «ленинградскому проекту», площадью 65 кв.м. метров и 3-х комнатная квартира площадью примерно 120-130 кв.м. не могут стоить одинаково. В то же время существуют и другие экономические факторы, которые приводят к росту цен на рынке арендного жилья. К таким причинам относятся сужение портфеля предложений на рынке арендного жилья, рост спроса, наплыв туристов, рост среднемесячной заработной платы по стране и др. Вот, кстати, еще один момент: большое количество релокантов из бывших союзных республик, туристов, которые ранее выбирали для отдыха европейские страны, Турцию, Египет, но по известным причинам вынужденные сократить свои маршруты, значительно повлияли на рост спроса и цен на съемное жилье. 

- Представители какой социальной и возрастной прослойки в основном арендуют квартиры: молодожены, студенты, одинокие люди?

На рынке арендного жилья существуют стабильный и переменный спрос. Переменный спрос формируется за счёт студентов и работников, приезжающих из регионов на заработки в Баку, так как статистика по этим группам на рынке остаётся устойчивой и подлежит незначительным флуктуациям (отклонения). Переменный спрос поддерживается наплывом туристов, а также зависит от масштабов градостроительных мер, развернутых в городе и других экономических факторов. Допустим, реализуется пилотный проект в определенном периметре города. Жильцам этой зоны ежемесячно выдаются средства, чтобы оплатить аренду жилья вне зоны строительства. Это увеличивает кратковременный спрос на рынке. Соответственно, цены поднимаются. И так может происходить в разное время года. Касательно конкретных групп населения, к сожалению, точной статистики не существует, но можно сказать, что спрос исчисляется десятками тысяч и он постоянно растет.

- Может ли быть связано повышение цен на аренду жилья с общей экономической ситуацией, а также с тем, что в последнее время ужесточились условия съема жилья: контрактная, договорная система, налоги?

Да, здесь играет большую роль административный фактор. Изменения и ужесточение различных правил, принятие административных решений отражаются не только на рынке съемного жилья, а также на других сегментах рынка недвижимости. Безусловно, при подписании официального контракта по сдаче жилья в аренду владелец недвижимости заранее накладывает подоходный налог в размере 14% на стоимость аренды или же включает пункт о налоге в условия контракта, что в результате косвенным образом приводит к повышению стоимости аренды.

Сегодня рынок аренды квартир в Азербайджане весьма ограничен в связи с сопутствующими ему негативными тенденциями. Особенно, если принять во внимание то, что эпицентром этого рынка являются Баку и Абшеронский район. И количества съемного жилья здесь фактически недостаточно. То есть, спрос высокий, а предложение низкое. Людям трудно найти съемное жилье, которое соответствует их потребностям.

- Во многих развитых и развивающихся странах с капиталистическим прошлым спокойно относятся к самому понятию съемного жилья, в то время как в Азербайджане это является проблемной темой. Если ты живешь на съемной квартире, значит, грубо говоря, лузер и неудачник.

- В Азербайджане к людям, проживающим на съемной квартире, другое отношение. Я не знаю, с чем это связано - с обычаями или другими причинами. Все хотят иметь свои дома, это нормально, но, в конечном счете, потребность иметь дом может быть экономически неадекватной. Бывает, что один человек владеет 5-ю домами, а у других пятерых - нет ни одного. Да, это атрибут капитализма, современного экономического рынка. Я считаю, что в Азербайджане это будет формироваться постепенно. Наверное, не в скором будущем, но когда-нибудь это изменится.

Что касается утверждения о том, что если ты живешь на съемной квартире, то ты являешься неудачником, я считаю, что это ошибочное мнение, потому что у рыночной экономики есть свои требования. Например, я считаю неправильным наличие у одного человека 10 объектов недвижимости. Если вы можете позволить себе купить 10 домов, то должны выставить часть из них на рынок в инвестиционных целях.

В этом случае вместо покупки 10 домов вы приобретаете нежилой объект и сдаете его в аренду, и у вас есть возможность зарабатывать больше, чем если бы у вас было 10 жилых домов. И в то же время учтите, что управлять и содержать эти дома сложнее, однако у нас в Азербайджане к этому отношение и подход другие. Иногда мы становимся свидетелями ситуации, когда, условно, один чиновник увольняется с работы, и у него в активах выявляют 150 объектов недвижимости. Неразвитость финансового, фондового рынков, само отношение к собственности, так сказать, не основанное на рыночных принципах, и приводят к таким ситуациям. Мы не сможем найти человека, владеющего 150 домами в Германии, зато в Азербайджане таких много.

Хочу упомянуть один факт. Однажды гость из США задал нам вопрос: в чем причина такой жадной привязанности к собственности в Азербайджане? Я ответил, что в Азербайджане дедушка еще неродившегося внука уже думает о его жилищном вопросе. И это правда, ведь за человека, у которого нет дома, не выдадут девушку, в то же время, он и сам не захочет создавать семью все по той же причине – отсутствие жилья.

• AZAL запустил прямые рейсы на Мальдивы-ФОТО
• Культурный центр Украины открылся в Баку-ФОТО
• На Sea Breeze Walk of Fame загорелась звезда Максуда Ибрагимбекова-ФОТО