В Баку растут цены на квартиры, но каждая третья семья нуждается в достойном жилье

Стоимость жилья в нашей республике, особенно в столичном регионе, неуклонно растет. В третьем квартале текущего года индекс недвижимости подрос еще на 10%, что следует из отчетности Центробанка.

По свидетельству регулятора, данные Госкомстата проливают свет на 10-процентное повышение цен в июле - сентябре по сравнению с теми же месяцами прошлого года. При этом индексы жилья на первичном рынке выросли за третий квартал на 7,8%, на вторичном фиксируется 10,1-процентное повышение.

Как видно, ценовой забег на жилищном рынке продолжается, и первый вопрос в связи с укоренившейся динамикой касается причин повышательных процессов. Аналитики рынка отмечают, что стоимость квартир в столичном регионе растет по целому ряду причинно-следственных обстоятельств.

Говоря о факторах подорожания, аналитики этой сферы обычно ссылаются на уменьшение старого, преимущественно советского жилищного фонда из-за стартовавших несколько лет назад так  называемых «пилотных» проектов по сносу ветхих многоэтажных домов и строительству на их месте новостроек. При этом понятно, что стоимость квадратного метра в новых квартирах значительно выше, а значит, поднимается и средний прайс на рынке многоквартирных домов.

Цена квадрата по столичному региону уже подскочила до 4 – 5 тыс. манатов. Но такие апартаменты не по карману массе потенциальных клиентов наших строительных компаний. Поэтому продажи в сегменте дорого жилья крайне вялые, а интерес покупателей сосредоточен в бюджетной части рынка. Квартиры стоимостью 1,500 – 2000 манатов за квадрат, расположенные преимущественно на периферии Баку, формируют покупательский спрос. При этом, казалось бы, на помощь решению квартирного вопроса горожан должна прийти ипотека, однако долгосрочные кредиты на покупку жилья тоже удовольствие недешевое.

Если приглядеться к условиям коммерческих банков, годовая процентная ставка по таким кредитам начинается от 10%. При этом местные кредитно-финансовые структуры стандартно запрашивают 30% первоначального взноса. Специалисты признают высокую стоимость ипотечного финансирования по линии коммерческих банков. По их свидетельству, ставки в этой сфере не должны превышать 4 – 6% годовых. И хотя Центробанк анонсирует ударные темпы льготного кредитования по 4 – 8% годовых для части социально опекаемых категорий наших граждан, остальные (а их большинство) вынуждены довольствоваться дорогой коммерческой ипотекой или внутренними кредитами строительных компаний.

Кстати сказать, рассрочка от застройщика пользуется у наших граждан большой популярностью, благодаря невысоким процентным ставкам и простоте оформления. Заплатив первоначальный взнос в размере 20-30%, новоявленный владелец квартиры выплачивает оставшуюся сумму в течение 3-5 лет. Импровизированный кредитный инструмент актуален для покупки будущего жилья в процессе его строительства, поскольку используется застройщиком как способ финансирования строительства. Суть таких договорных отношений следующая: строительная компания не обращается за банковским кредитом, не платит по нему проценты. Ее фактически кредитует покупатель на стадии строительства.

Клиент тоже не остается в накладе – строительный бизнес уверяет, что внутренние кредиты беспроцентные. Правда, на поверку жилье в такую рассрочку выходит дороже, но не настолько, как если бы вы обращались за банковским ипотечным кредитом. По нашим подсчетам, в отличие от разового платежа за рассрочку у строителей обычно переплачивают не больше 15 - 20%. Нулевые процентные ставки застройщики компенсируют наценкой к стоимости приобретаемой квартиры. Актуальны у наших покупателей и кредиты по линии Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда.

По данным Центробанка, за десять истекших месяцев банки-агенты этого фонда выдали ипотечных кредитов на 416 млн манатов, что на 17,2% больше, чем за аналогичный период 2022 года. Но этого, конечно же, недостаточно для решения масштабной жилищной проблемы наших граждан, настаивают специалисты.

Как отмечает эксперт этого рынка Эльнур Фарзалиев, социальные категории покупателей жилья получают ко всему прочему и зарплату, и определенную государственную поддержку. Но масса граждан не имеет таких преференций, поэтому многие вынуждены ютиться на съемных квартирах. По некоторым оценкам, сегодня около 18% городского населения проживает на съемных квартирах, по неофициальным данным, каждая третья семья нуждается в улучшении жилищных условий.

Между тем специалисты анонсируют новый всплеск цен на рынке столичного жилья, обусловленный некоторым спадом в сфере строительства жилых домов. Местные СМИ сообщают, что изменился порядок оказания коммунальных услуг в новопостроенных домах. Мол, согласно Градостроительному и строительному кодексу, запрещается подключение к электро-, газо- и водоснабжению объектов, которые были построены или строятся без соответствующего разрешения.

Стоит полагать, что такого позволения не было и раньше, однако дома без документов подключены ко всем необходимым коммуникациям. Теперь наши профильные ведомства более трепетны к соблюдению законодательства, и, начиная с октября, строительство без разрешительной документации Госкомитета по градостроительству и архитектуре воспрещается. По некоторым данным, ужесточение в этой сфере приостановило застройку частных домов на окраинах города, поэтому цены на жилье снова начнут подниматься. На рынке строительных материалов ожидается удешевление, поскольку падает спрос.

Специально для Vesti.az Эмма Рзаева

• В Азербайджане пособие для детей увеличили на 1 манат
• Новый состав коллегии Госкомитета по религии утвержден в Азербайджане
• Изменение графика пенсий: депутаты требуют разъяснений от Госфонда