Государственная ипотека – триггер активности на рынке жилья Азербайджана - АНАЛИТИКА

Под занавес года указом главы государства расширились финансовые возможности Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ).

Уставный фонд Фонда подрос еще на 87,7 млн манатов – до 1 млрд 68 млн. Средства на нужды программ для решения квартирного вопроса наших граждан будут выделены из государственного бюджета этого года.

Говоря по факту, решение увеличить финансовую подпитку целевого фонда представляет интерес в контексте растущего значения этой структуры на местном рынке недвижимости. Сегодня социально направленные ипотечные программы этой структуры становятся ключевым двигателем спроса на рынке многоквартирного жилищного фонда. Логика процесса проста: цены на квадратные метры в столичном регионе растут, а потому потенциальные клиенты все больше склоняются к выбору долгосрочных кредитов на покупку жилья.

Бюджетное предложение фонда приходится в такой ситуации как нельзя кстати. АИКГФ предлагает льготную и социальную ипотеку, кроме этого, по линии целевого фонда финансируется программа аренды квартир с последующим правом выкупа. Кредиты оформляются на платежеспособных граждан по стандартной государственной ипотеке сроком от 3 до 25 лет. Максимальный размер предоставляемого по линии АИКГФ займа не может превышать 150 000 манатов – эти средства выдаются по ставке, не превышающей 8% годовых при уплате первоначального взноса по ипотечному кредиту в размере 15-25% от стоимости жилья.

Другой, намного более выгодной разновидностью ипотечного кредитования считается льготная ипотека, финансируемая из государственного бюджета. Максимальный размер такого кредита не превышает 100 000 манатов при годовой ставке не более 4%. Ключевым условием оформления льготной ипотеки считается начальный платеж в размере 10% от стоимости квартиры, а выдается она сроком на 30 лет социальным категориям граждан.

Кроме этого, несколько лет назад ипотечный фонд запустил механизм аренды жилья с правом выкупа. Одним из условий фонда является требование к доходам, к тому же официальной зарплаты гражданина, заключившего договор аренды, должно хватить на минимальные нужды и оплату ежемесячных взносов.

Это, пожалуй, самое главное условие фонда, поскольку документ может быть аннулирован, скажем, если гражданин не платит по аренде более 60 дней. В механизме ипотечного кредитования существуют строгие требования также к возрастному ограничению, подтверждению дохода и предоплате. Это связано с тем, что жилое помещение, приобретенное за счет средств фонда, предварительно оплачивается в собственность должника и предоставляется только с ипотекой. Так, арендатор должен перевести средства на счет фонда в размере 12-кратной суммы ежемесячного платежа после подписания с ним договора, после чего платежи осуществляются ежемесячно.

Цели социальных жилищных программ изначально были очерчены в русле решения квартирного вопроса наших граждан. Поэтому неудивительно, что и уставный капитал Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда с годами увеличивался. По словам депутата и эксперта Вугара Байрамова, нынешнее решение главы государства вписывается в многолетнюю тенденцию.

«Указ о повышении уставного фонда АИКГФ президент Ильхам Алиев подписывает ежегодно, - поясняет парламентарий. – Как правило, выделяемые этой структуре бюджетные средства используются для содействия решению жилищной проблемы наших граждан, особенно оформлению социальной и льготной ипотеки».

По его свидетельству, каждый финансовый год происходят отчисления на нужды преференциальных долгосрочных кредитов на покупку жилья, а осенью эти средства добавляют к уставному капиталу фонда.

«На самом деле достаточно высокий уровень предложения в сегменте ипотечного кредитования становится возможным только по мере прироста этой условной величины.

Самое главное, прирост уставного капитала увеличивает портфель льготного ипотечного кредитования, что само по себе улучшает возможности в среде потенциальных заемщиков. В результате увеличиваются шансы наших граждан получить длинные деньги на покупку жилья на выгодных условиях. Следуя этой практике, фонд уже выдал 51 тыс. 788 ипотечных кредитов на 3 млрд 249 млн манатов».

Эксперты отмечают, что средства фонда используются для различных целей, так или иначе связанных с социальными жилищными инициативами государства. Например, в прошлом году аффилированные банки выдали 461,4 млн манатов ипотечных кредитов – на 9,2% больше, чем годом раньше. Кроме прочего, ипотечный фонд рефинансировал кредиты на 492 млн. манатов, что на 20,9% предыдущего года. Финансовые позиции АИКГФ также усилились в стремлении к независимости от государственных средств. В прошлом году фонд привлек путем выпуска облигаций 450 млн манатов, что еще больше укрепило его финансовые возможности для поддержки инициатив по финансированию жилья.

По оценкам специалистов, такой подход символизируют два позитивных обстоятельства. Во-первых, острая социальная проблема решается при существенной экономии бюджетных средств. А во-вторых, ипотечный фонд устремился к финансовой самостоятельности, и он весьма успешен на этом пути. Эксперты обращают внимание на немаловажное обстоятельство – льготные кредиты фонда становятся триггером спроса на рынке жилья. Как отмечает исполнительный директор Ассоциации риелторов Эльнур Азадов, в условиях растущих цен гражданам не остается иного выбора, кроме ипотеки. В массе своей жители столичного региона не могут накопить на дорожающее жилье.

Кстати, ярким свидетельством влияния предложения АИКГФ на продажи квартир стала ситуация конца прошлого года. Кредитное предложение фонда иссякло, потянув за собой продажи. Однако уже к весне активность в сегменте многоэтажного жилищного фонда вернулась к прежним уровням. Эксперты объяснили этот момент активизацией ипотечного кредитования.

Сегодня государственная ипотека дает фору всем остальным видам кредитных предложений – коммерческой ипотеке и внутренним кредитам строительных компаний. И потом, в середине лета коммерческие банки заметно усилили бдительность, аргументируя это меняющимися условиями на кредитно-финансовом рынке республики. Следуя недавнему исследованию Центрального банка, во втором квартале этого финансового года наблюдалось заметное ужесточение условий ипотечного кредитования на собственные средства кредитно-финансовых организаций.

Организованный финансовым регулятором опрос обнаружил неизменность условий государственной ипотеки, выдаваемой на средства Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда республики. Сейчас финансовые структуры ожидают дальнейшего ужесточения своих требований по внутренней ипотеке. Если проще, представители рынка не готовы рисковать собственными средствами, предпочитая в этом плане политику жестких требований к заемщикам. Однако аффилированные банки не прочь опереться на финансовую подушку фонда. Так что более мягкие условия АИКГФ и относительно невысокие процентные ставки оставляют за ним лидирующие позиции в сегменте долгосрочного кредитования покупки жилой недвижимости. В опросе регулятора отмечалось, что банки ожидают сохранения динамики ужесточения условий по внутренней ипотеке и в третьем квартале текущего года.

Говоря о недостатках государственной ипотеки, аналитики отрасли отмечают не поспевающий за ценами лимит кредитования по линии фонда. Цены на квартиры в столице растут, средние апартаменты стоят больше 100 тыс. манатов. Такая позиция не лишена логики, но, если приглядеться к статистике этой структуры, средний размер ипотечного кредита в прошлом году был на уровне 59 872 тыс. манатов, хоть и вырос к позапрошлому году. Считается, что даже несмотря на невысокие ставки (масса кредитов АИКГФ оформляется на 282 месяца и по средней процентной ставке 6,34% годовых), половину, а порой и большую часть стоимости ипотечной квартиры граждане погашают самостоятельно. В большинстве случаев потенциальные заемщики продают находящуюся в собственности недвижимость, используют накопления и прочие варианты.

• Геополитические «водовороты» и когнитивные войны: готов ли Азербайджан к новым угрозам? - АНАЛИТИКА
• Ротшильды за кулисами большой политики: Лондон, Анкара и нефть Ирака - АНАЛИТИКА