Азербайджанским депутатам, требующим «ампутации» ЖЭКов, нужно заняться созданием ОСЖ

Дожидаться, пока институт жилищно-эксплуатационных управления, ЖЭУ, атрофируется и ампутируется от общества само собой, оказалось слишком долго. Поэтому инициативная группа депутатов Милли меджлиса намерена потребовать от Кабинета Министров Азербайджана исполнения соответствующих статей Жилищного Кодекса. Напомни, этот документ, утвержденный свыше двух лет назад, исключает из обихода само понятие ЖЭУ – за ненадобностью. Между прочим, по некоторым данным, в Азербайджане работает двести жилуправлений, в том числе 150 на территории Баку.

Сомневаться в их бесполезности давно уже не приходится. Мало того, что жилуправления либо не исполняют часть своих функций, либо работают из рук вон плохо, они еще и дублируют некоторые обязанности местных исполнительных властей и муниципалитетов, в частности, конфликтной точкой остается налог на недвижимость, адресованный муниципалитетам, но в то же время собираемый ЖЭУ под видом квартирной платы, от которой, естественно, владельцы жилья законом освобождены (Платить кому-то за проживание в своей квартире – чушь, которую еще стоит поискать). Тем не менее, жилуправления оказались на редкость живучими, и депутаты решили положить этой неразберихе конец – силовым путем.  

В частности, на днях член парламентского комитета по правовой политике и государственному строительству Рафаэль Джабраилов сообщил агентству «АПА» что действующий Жилищный Кодекс однозначно ставит запрет на деятельность ЖЭУ.

« - Так как в Кодексе нет ни одного положения, которое давало бы разрешение на деятельность ЖЭУ. И поэтому достаточно одного распоряжения Кабмина на основе действующей правовой базы для того, чтобы эти структуры были упразднены, а их полномочия переданы муниципалитетам. Так как согласно законодательству, ЖЭУ лишняя структура. В связи с этим мы с группой депутатов, также согласно действующему закону, потребовали упразднения ЖЭУ», заявил Р.Джабраилов.

…Воу, воу, не так резко. Прежде чем «весь мир насилья мы разрушим до основанья», не лишним будет обеспечить замену ЖЭУ: даже те скудные функции и обязанности, которыми себя не слишком обременяли жилуправления, должен кто-то выполнять. Мы лишимся ответственного за: вывоз мусора, благоустройство территории, ремонт внутридомовых коммуникаций, поддержание  здания в рабочем состоянии и так далее. Конечно, обязанности эти в большинстве случаев носят формальный характер, но по крайней мере у жильцов есть полное право раскачаться и начать требовать от ЖЭУ перестать бить баклуши.

Признайтесь сами себе – вы ведь очень редко, чтобы не сказать никогда, не обращаетесь в ЖЭУ. Для ремонта внутридомовых коммуникаций приглашаются мастера со стороны, окна и двери заменяются на деньги жильцов блока, парковка не охраняется, а уборщица подметает двор исключительно в пределах своего подъезда и перед дверьми конторы. И тем не менее, право у вас есть, есть и двери, в которые можно постучаться и на кого можно наябедничать. Упраздните жилуправления – что вы получите взамен? Допустим, какое-то время можно пожить в состоянии хаоса и разрухи, но дальше – пропадет Калабуховский дом. ЖЭУ необходимо заменить другой структурой, ответственной за порядок и правила.  

Благо, можно поглядеть в сторону зарубежного опыта. Так, оплату услуг коммунальных служб, уход за прилегающей к зданию территорией, возможно - сбор налога на имущество и прочие функции в странах, незнакомых с понятием ЖЭУ, несет на себе собственник строения. Неважно, проживает он в здании единолично, сдает комнаты жильцам. Это может быть и арендатор здания, и группа арендаторов, также как и сообщество собственников, не суть важно. Принципиально только то, что при всех таких схемах законодательно регулируется порядок управления недвижимостью и ее взаимоотношений с окружающим миром, начиная с фискальных служб и заканчивая визитом компании по уничтожению тараканов или размещению рекламных постеров на фасаде.

В наших условиях, когда одно здание «поделено» между несколькими владельцами недвижимости, есть только одно решение вопроса – создание Объединений собственников жилья. Вкратце, это юридическое лицо, не являющееся коммерческой организацией. Благодаря этому статусу ОСЖ имеет возможность действовать легально, в правовом поле законодательства страны. Создавая эту структуру, владельцы жилья в многоквартирном здании фактически берут на себя все обязанности по уходу за зданием и создания себе же комфортных условий. Заключаются договора с коммунальными службами, коллегиально принимаются решения о периодичности, скажем, вывоза мусора. Также все жильцы дома совместно принимают решения по проведению работ по благоустройству дома и прилегающей территории: когда красить стены, в какой цвет и сколько слоев, сколько саженцев закупить и где их прикопать, и прочая и прочая. Без споров вряд ли обойдется, однако к консенсусу жильцы придут неизбежно, и согласитесь, это гораздо лучше, чем обшарпанные стены подъездов которые ЖЭУ должен был покрасить, но не нашел краску и мастеров.

Достаточно радужная картина, однако, для того, чтобы придти к этой привычной в других странах схеме, Азербайджану придется очень и очень постараться. Да, условия и нормы создания ОСЖ оговариваются действующим Жилищным Кодексом (так же, как и условия эксплуатации так называемого социального жилья). Но по факту это – не более чем слова на бумаге, хотя бы потому, что эффективного и применимого на практике пакета нормативных документов, сопровождающих любой закон или кодекс, еще не существует.

Наглядный пример преждевременности отказа от ЖЭУ – проект «Инициатива по энергосбережению в строительном секторе Восточной Европы и Центральной Азии» (ESIB) программы INOGATE Европейского союза. В рамках проекта его организаторы выразили готовность оказать поддержку формированию ОСЖ. Однако, как передает информагентство Fineko/abc.az, до сих пор процесс государственной регистрации первого в стране ОСЖ, формируемого в 8-м микрорайоне Баку (Бинагадинский район), не завершен, хотя начался в мае месяце.

«Главной проблемой является перечень документов, которые необходимо представить для проведения регистрации ОСЖ. Сегодня, как показывает практика, это порядка 15–20 документов, и быстро сформировать данный пакет не позволяет даже сильная политическая поддержка со стороны Министерства экономики и промышленности и Исполнительной власти Бинагадинского района Баку. Без этой поддержки процесс регистрации вообще бы не начался. В этой связи специалисты ESIB полагают, что в Азербайджане необходимо установить специальный порядок регистрации кондоминиумов, что можно сделать или путем принятия отдельного закона, или через внесение дополнений в существующие законы. Без этого формирование ОСЖ не станет массовым, несмотря на все положения Жилищного кодекса», – указали в ESIB.

Сегодня в законодательстве слишком много лагун, относительно процедур, сопровождающих регистрацию и последующее функционирование ОСЖ. Например, это неясности порядке уведомления собственников жилья при общем собрании, порядок предоставления выписки из государственного реестра о правах собственности на жилье в будущем кондоминиуме, и многое другое – в том числе неясность с налоговым статусом ОСЖ. На этом основании рассчитывать, что сразу же после ликвидации волевым решением жилуправлений на их месте, как грибы после дождя, начнут появляться кондоминиумы, не приходится. И депутатам, вполне справедливо требующим ликвидации ЖЭУ, все же следовало бы начать со столь же решительных действий, направленных на формирование рабочего, действующего и эффективного правового поля для создания объединений собственников жилья. Если эта система появится – возможно, квартировладельцы (не путать с жильцами неприватизированного жилья) приступят к решительным действиям и ЖЭУ действительно отомрут за ненадобностью, оставшись пережитком прошлого в памяти старших поколений.

Лейла Измайлова  

• В соцсетях Ильхама Алиева появились кадры встречи с детьми в Шуше-ВИДЕО
• В Азербайджане объединят реестр и кадастр недвижимости в единую систему
• В Азербайджане отметили 108-ю годовщину создания полиции-ФОТО-ВИДЕО