Рассчитывать на ипотеку в 2012 году смогут только 600 граждан Азербайджана

В ходе обсуждений проекта государственного бюджета Азербайджана на 2012 год стало, в том числе, известно, что финансирование социальной ипотеки в будущем году составит 20 млн. манатов. Таким образом, совокупный объем средств, используемых Азербайджанским ипотечным фондом (АИФ), достигнет, с учетом рефинансирования, уже 116 млн. манатов.

К сожалению, эта цифра, сама по себе внушительная, проигрывает в сравнении с реальной потребностью граждан в улучшении своих жилищных условий. Интенсивный прирост населения, обветшание имеющегося жилого фонда, сугубо современная потребность молодых семей к независимости и отдельном от родителей существовании наконец, значительный этический разрыв между уровнем доходов и стоимостью жилья – все эти факторы порождают в обществе значительный спрос на недвижимость, удовлетворить который часто возможно только за счет покупки ее в кредит.

Хорошей иллюстрацией к несоответствию между спросом на ипотеку и предложением государственной поддержки стало выступление в парламенте АР председателя правления Центрального банка Азербайджана Эльмана Рустамова. На обсуждении проекта бюджета глава ЦБА указал, что по последним данным, в банки поступило обращений на получение социальной ипотеки на сумму 80 млн. манатов – или вчетверо больше предлагаемого финансирования. Исходя из этого – налицо необходимость увеличения бюджетных отчислений на эти цели, тем более что прогнозируемые доходы казны позволяют это сделать.

Как указал Э.Рустамов, на сегодняшний день условиям получения социальной ипотеки отвечают 100 тыс. человек, однако даже при том, что максимальный размер кредита и ресурсов АИФ составляет только 35 тыс. манатов, претендовать на получение жилищных ссуд смогут в будущем году только 600 человек. Даже если представить, что в новой квартире остро нуждаются только 10% упомянутых претендентов (хотя на самом деле повысить качество жизни стремятся все), подобными темпами удовлетворить спрос на жилье возможно будет только лет через двенадцать.

В то же самое время эксперты рекомендуют сделать условия выдачи социальной ипотеки более мягкими, то есть расширить доступ населения к этим ссудам, повысив тем самым социальную защиту граждан и уровень жизни в обществе. Ранее сообщалось, что рекомендации Центробанка (относительно корректив как социальной, так и стандартной ипотечных схем) включают в себя увеличение размера выдаваемого кредита, как минимум в полтора раза: до 60 тыс. манатов по социальной и до 100 тыс. манатов по обычной ипотеке. Вкупе с сохранением срока возвращения займов это наконец позволит ипотечной стратегии соответствовать рыночным ценам на недвижимость. Помимо этого, ЦБА допускает возможность пересмотра процентных ставок по ссудам на покупку жилья. В конечном итоге – если правительство согласится с рекомендациями – число заемщиков может значительно возрасти, равно как и число сделок на рынке жилья (а следовательно, активность строительной отрасли).

«Предлагаемый нами Гарантийный фонд даст возможность получать ипотечные кредиты тем, у кого нет первичного взноса, но нормальное финансовое положение. Они смогут покупать квартиру в ипотеку за счет гарантий фонда. Есть также предложения по расширению круга молодых людей, у которых есть право получать социальную ипотеку. Думаю, речь идет о более 100-150 тыс. новых потенциальных заемщиков», заявил ранее Fineko/abc.az генеральный директор ЦБА Рашад Оруджев.

В свою очередь, о целесообразности снижения процентной ставки по ипотечным кредитам говорит и Министерство молодежи и спорта Азербайджана: как заявил на днях глава ведомства Азад Рагимов, ставка социальных жилищных ссуд могла бы сократиться с 4% до 2% годовых. Мы очень хотели бы и устранения первоначального взноса при получении ипотечного кредита». Также Минмолодежи ратует за повышение максимального размера кредитов и отмену первоначального взноса. Основанием для этого предложения служит упомянутое уже несоответствие условий ипотеки ценам на национальном рынке недвижимости.

Кстати, о самих условиях. Не лишним будет напомнить, что в настоящее время максимальный размер стандартной ипотеки по линии АИФ установлен на уровне 50 тысяч манатов. Подобные кредиты выдаются на 25 лет, и базовая процентная ставка Фонда составляет 8% годовых. При этом первоначальный взнос, который получатель ссуды обязан представить как дополнительное подтверждение своей платежеспособности, составляет 20% от стоимости жилья.

Для социальной ипотеки предельный размер ссуды определен в 35 тысяч манатов, срок – 30 лет, тогда как ставка по кредиту установлена на уровне 4%. Первоначальный взнос по социальной ипотеке составляет 15% от сделки.

Условия указывают, что предметом ипотеки могут быть только квартира или частный дом, а ежемесячные взносы по кредиту не должны превышать 70% официального ежемесячного дохода заемщика. Также получатель кредита обязан застраховать свою жизнь и работоспособность. В качестве получателей социальной ипотеки могут выступать члены семей шехидов, национальных героев, вынужденные переселенцы, государственные служащие со стажем работы не менее трех лет, кандидаты и доктора наук, лица, имеющих особые заслуги в спортивной сфере, а также военные со стажем службы не менее трех лет.

Безусловно, приведенные параметры азербайджанского ипотечного кредитования отвечают современной банковской практике в этой области – если забыть о стоимости займов. Как правило, в государствах с развитой экономикой и адекватной стратегией социальной защиты граждан ставка даже коммерческих ипотечных кредитов в разы меньше, и лишь немногим превышает ставку рефинансирования (в нашей стране учетная ставка ЦБА составляет 5,25%). И мы уже не будет говорить об уровне жизни в стране и удельном весе потребительской корзины в среднестатистических доходах наших сограждан.

Отсюда - невозможно не согласиться с логикой предложений обеих упомянутых госструктур, то есть Центробанка и Минмолодежи и спорта. Не стал этого делать и министр финансов Азербайджана Самир Шарифов, в своем выступлении на обсуждениях бюджета признавший необходимость увеличения расходов на социальную ипотеку и льгот для обеспечения молодежи жильем. Однако министр обратил внимание на потребность сохранения равновесия и устойчивости процесса финансирования из госбюджета: по его словам, при том, что 25 тыс. семей нуждаются в социальной ипотеке, дополнительное финансирование АИФ в размере 1 млрд. манатов в 50 раз превысит планы на будущий год. «…Следует подумать о том, может ли государственный бюджет покрыть эти потребности и обеспечивать их ежегодный рост, не говоря о вопросах инфляции», сказал С.Шарифов, напомнив, что во многих странах мира кризис начался именно в результате дешевого ипотечного кредитования в больших объемах.

Заметим здесь, что Азербайджан уж точно не станет первоисточником третьей волны глобального экономического кризиса, и уж тем более – его эпицентром. Масштабы не те, однако это не означает, что в вопросах управления государственными финансами следует допускать небрежность. Точно так же, как не следует и переигрывать цифрами: разница между 80 млн. манатов (как мы помним, таков объем обращений к банкам-агентам АИФ за ипотечными кредитами) на данный момент и миллиардом фактической потребности в социальной ипотеке в целом имеет принципиальное значение. На это внимания никто не обратил, а между тем утверждения аналитиков Центробанка благополучно затерялись в тени пугающего миллиарда и угрозы дисбаланса госбюджета.

Напомним здесь, что за десять месяцев, прошедших с начала текущего года, по линии Азербайджанского ипотечного фонда было выдано кредитов на 74,4 млн. манатов (в том числе 16,7 млн. из предоставленных на 2011 год 20 млн. манатов бюджетных отчислений). В целом же за весь период существования в стране государственной ипотечной программы, жилищное финансирование граждан составило 324,3 млн. манатов. Сумма значительная, и только в нынешнем году объем рефинансирования кредитов, выданных банками ранее, достиг 59,9 млн. манатов. Таким образом, можно говорить о сравнительной безболезненности повышения госфинансирования ипотеки – а также об актуальности смягчения условий кредитования.

Е.Кяндхудаева

• В Баку пройдет министерское заседание по «Black Sea Energy Electric Cable»
• AzerGold приступил к геологоразведке новых месторождений
• Дальнейшая судьба месторождения «Умид» прояснится к концу 2026 года — ЭКСКЛЮЗИВ