Ипотека в Азербайджане: «только обеспеченным господам»

Нервозность, наблюдаемая последние три месяца на кредитном рынке, продолжает приносить сюрпризы. Однако, если к «конфликту валют» в сегменте потребительского кредитования, навязыванию (практически) банками долларовых займов и растущей доле просроченных ссуд общество в целом оказалось готовым, то изменения правил ипотечного кредитования, осуществляемого по стандартам государственного Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ) стали полной неожиданностью. Тем не менее, отныне действуют новые условия, по которым гражданам Азербайджана могут выдаваться номинированные в азербайджанской валюте кредиты, предназначенные на покупку жилья опять-таки в Азербайджане.

Так, стало известно, что ряд банков в республике увеличили первоначальные взносы по ипотечному кредиту в 2,5-3 раза. Как сообщает информагентство Trend со ссылкой на данные с электронного портала АИФ, из 29 банков, выдающих жилищные ссуды по линии Ипотечного фонда, 12 банков увеличили начальный взнос, как по стандартной, так и по льготной ипотеке, а еще пять банков – только по стандартным кредитам. В приводимой таблице, вместо предписанных правилами Фонда 20% для получателей кредита на общих основаниях, указаны цифры в 30%, 40% и даже 50% от стоимости жилья. Более того, условия поменялись даже для ипотеки социальной, адресованной наименее защищенным категориям граждан – теперь те, кто имеет право на льготы от государства, должны подтвердить банку свою платежеспособность, продемонстрировав наличие суммы, равнозначной 20%-50% цены жилья. В качестве справки напомним: минимальные требования АИФ подразумевали, что социальной ипотеки первоначальный взнос должен составить 15%.

Памятуя, что максимальный размер жилищной ссуды установлен в 50 тыс. манатов – заемщики и раньше должны были обладать скромной такой «заначкой» порядка 12 тыс. манатов для коммерческой и 9 тыс. манатов – для социальной ипотеки. Вместе с кредитом это делало около 60 тыс. AZN – не много, но на приобретение скромного жилья должно было хватить. Сейчас, имея до половины требующейся для покупки суммы, заемщики смогут претендовать на более просторное жилье, однако вряд ли при повышении размера первичного взноса преследовалась именно эта цель. Не забыть бы еще о деньгах, которые потребуются заемщикам на ремонт в купленной квартире: для новостроек это сделает едва ли не большую сумму.

Что касается минимальной цифры ежемесячных доходов на каждого члена семьи – она колеблется от 131 до 180 манатов, что также оптимизма не добавляет. Почему финансисты решили, что этого достаточно для житейских трат – вопрос отдельный, но будем надеяться, что за 25 (для стандартной ипотеки 30 лет (для социальной) потребительские цены не только не поднимутся, но даже пойдут вниз. Собственно базовая процентная ставка по кредиту на стандартах АИФ осталась (пока что) прежней: 8% и 4% годовых соответственно, и это единственная приятная информация. По имеющимся официальным данным, за все время действия Фонда было выдано 16 855 ипотечных ссуд, а общий кредитный портфель уже достигает 678,7 млн. манатов. В среднем, с 2006 года в год выдавалось 80-100 млн. манатов, но что-то нам подсказывает, что на 2015 году эта традиция может прерваться.

Фактически, приходится полагать, что банки-агенты Ипотечного фонда, обременяя заемщиков неподъемными первыми взносами, снижают таким образом риски неплатежей. Какая-то логика в этом имеется: человек, сумевший накопить пару десятков тысяч денег, вызывает больше доверия на будущее. Тем не менее, полной гарантии от несостоятельности клиента это не дает, зато надежно гарантирует, что колоссальное количество потенциальных заемщиков попросту будет отсеяно еще на этапе знакомства с кредитным специалистом. Наконец, обещает ощутимо сократиться количество продаваемой недвижимости, поскольку специалисты уверены – оборот на жилищном рынке последние годы в большой степени формируется благодаря ипотеке.

При новых запросах от падения спроса на жилищное кредитование не спасет и введенная с начала этого месяца «электронная ипотека». Напомним, Информационно-вычислительный центр Министерства связи и высоких технологий Азербайджана отрапортовал, что новая услуга будет доступна на портале «электронного правительства» в скором времени, для чего проведена интеграция онлайн-ипотечной системы, обсуждены технические вопросы и аспекты правового регулирования.

С другой стороны, отметим, что финансирование института государственного ипотечного кредитования идет своим чередом. Так, с понедельника на Бакинской фондовой бирже размещается четвертый транш девятой эмиссии облигаций Фонда, общей стоимостью 5 млн. манатов. Срок обращения этой эмиссии – до конца 2024 года, доходность – 3% годовых. Похоже, решение о завышении размера первоначального взноса по кредитам было принято скоропостижно, иначе зачем выпускать облигации, если уже сейчас понятно, что спрос на деньги ипотечного фонда обрушится?

Подразумевается, что средства, получаемые от размещения своих ценных бумаг, АИФ должен использовать только по прямому назначению, а именно, на финансирование кредитования. Но в складывающихся условиях брать на себя дополнительные обязательства, по меньшей мере, неосторожность, по большей – расточительство. Да, расходы по этим ценным бумагам составят для Фонда менее 3%: но в пересчете на 5 млн. манатов транша это уже 150 тысяч в год и полтора миллиона манатов за весь срок обращения данного пакета облигаций (одной десятой части эмиссии). И если вспомнить, что проценты по привлеченным АИФ деньгам возмещаются фактически из процентных выплат заемщиков – размещение сейчас бумаг кажется излишним.

Надо также надеяться, что угроза падения доходов (а в худшем случае – неплатежи по кредитам) системы государственного ипотечного кредитования, по объективным причинам возникшая после девальвации маната, сделает деятельность Фонда относительно более затратной. Более того, если кризис неплатежей в ипотечной системе все же произойдет, выплачивать проценты по облигациям придется уже из бюджетных средств – ведь нельзя допустить, чтобы государственный ипотечный институт объявил о своем банкротстве. Впрочем, это запредельно крайний случай, и до этого, надо полагать, никогда не дойдет. (Впрочем, здесь стоит упомянуть, что не так давно Центральный банк Азербайджана приобрел порядка 60% облигаций АИФ у их держателей ввиду стресса на рынках капитала после девальвации маната в феврале 2015 года. Эта информация содержится в сообщении международного рейтингового агентства Fitch Ratings о подтверждении долгосрочных рейтингов дефолта АИФ. В целом, на конец прошлого года  в обращении находилось облигаций Фонда на сумму 340 млн. манатов.)

Правда, можно не сомневаться, что в работе с уже имеющимися заемщиками банки-агенты будут безапелляционны (чтобы не сказать безжалостны). Никаких послаблений, никакого смягчения условий возврата долга, никаких переговоров и отсрочек. Пропустил платеж – будь любезен пожаловать в суд, где послужившая залогом квартира будет незамедлительно отчуждена в пользу банка. Вот только кому ее потом продавать – остается загадкой, поскольку покупателей из-за возросших непомерно условий, скорее всего, найти будет невозможно. Нетрудно догадаться, что имя на руках сумму едва ли не в половину стоимости будущей квартиры, большинство, скорее всего, предпочтут либо положить деньги на депозит – до лучших времен, либо, если очень уж негде жить, купят жилье поскромнее, в расчете улучшить свои жилищные условия тогда, когда наступят все те же лучшие времена.

И раз уж мы говорим о покупке жилья: желающих взять на это дело кредит и без того стало меньше после обесценивания маната и последовавшего вслед за ним резким ростом потребительских цен. Сейчас же с рынка отсеются, похоже самые массовые ипотечные заемщики. Как указывается в статистике АИФ, тех, кто выплачивает менее 300 манатов в месяц, только 2,7%, тогда как наибольшую долю заемщиков - 33,3% - составляют люди, чей ежемесячный платеж превышает 1,1 тысячу манатов. Что касается самих кредиторов, то по данным на конец первого квартала 2015 года, из числа получателей социальной ипотеки 8% - вынужденные переселенцы, 8,4% - государственные служащие, а основная часть заемщиков – 79,6% - военнослужащие. В коммерческой ипотеке 23,8% - это работники финансового сектора, 13,8% - нефтегазового, 29,6% - предприниматели, 32,8% - сотрудники сферы обслуживания. Нетрудно догадаться, кто в нынешних условиях будет испытывать трудности с получением ссуды. Кстати, сокращение объема выдаваемых жилищных кредитов констатировали уже в апреле.

В том же месяце министр финансов стран Самир Шарифов заявлял, что увеличение объема ипотечного кредитования в Азербайджане - один из шагов, направленных на устранение дефицита денег на этом рынке.

«Мы можем пойти на увеличение суммы ипотечного кредита. И уже ведется соответствующая работа. Считаю, что Центральный банк предложит дополнительные средства для активизации рынка и если появится необходимость, то правительство даст дополнительную государственную гарантию», заявил министр, считающий, что перемены пойдут на пользу также и производителям стройматериалов.

Центральный банк, в свою очередь, тогда же сообщил о направленных в правительство предложениях по росту объемов ипотечного кредитования в стране. Как заявлял председатель правления Центробанка Эльман Рустамов, предложения включают увеличение суммы ипотечного кредита, многократное увеличение объема финансирования, как по социальной, так и коммерческой ипотеке, финансирование дешевых квартир, расширение возможностей ипотечного кредитования в регионах и иные меры. Также было известно, что Центробанк намерен распространить ипотеку в регионах и создать механизм, который облегчит доступ к жилищному кредитованию молодым семьям, а также учителям, врачам и прочим, мягко говоря, малообеспеченным людям. К сожалению, все эти на первый взгляд разумные меры окажутся бесполезными и непродуктивными, если право претендовать на кредит для покупки жилья останется только у тех, кто и без того жил в относительном достатке.

Лейла Измайлова

• АБР направил более $39 млн на проекты с участием Азербайджана
• Азербайджан не планирует поставки нефти в Кулеви, но готов обеспечить транзит
• Китай вытеснил Россию из тройки крупнейших торговых партнеров Азербайджана